商业地产招商计划书

商业地产招商计划书 | 楼主 | 2017-12-26 16:40:55 共有3个回复
  1. 1某商业地产项目招商计划书(全案)
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核心摘要:正中商业广场项目要实现五出出人才出机制出品牌出网络出思想,四层主题百货两端餐饮三层美式金领主题百货最佳,略由于招商人员使用长途较多建议招商人员通讯费用给予报销,总的策略是提前进行主力店招商后进行零散品牌招商。

某商业地产项目招商计划书(全案)2017-12-26 16:39:04 | #1楼回目录

招商计划书

第一章 商业市场分析

一、项目基本状况

正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处,是宝安第一个大型地铁上盖商业物业,具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能,是深圳大型主题滨海购物中心,儿童和婚礼人群作为特色业态。

二、开发目标:

利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势,最大限度提升项目商业价值,成为总体价值最高的深圳特色购物中心,不仅能够出售到较高价格,而且能够可持续经营,成为深圳白领社会生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售,力争销售均价达到6000元,通过酒店式公寓收回整个项目投资,保留商业物业,最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出:出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌,实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势,我们不仅要在购物方面进行创新,而且要最大限度整合娱乐传媒资源,为娱乐业提供公共平台,不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目,为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想,我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

三. 业态规划与商业布局

六层 大型餐饮酒楼4000平方米

美食广场1000平方米 空中西洋婚礼殿堂(白领演艺中心)3000平方米与湖南卫视等合作玫瑰之约深圳项目,同时在电视购物方面进行合作。

五层 儿童商场及美式反斗城7000平方米或家电专业卖场 儿童餐厅1000平方米。同时引入室内snoopy娱乐城,通过组合业态吸引儿童。 美国翻斗城,麦当劳

四层 主题百货 两端餐饮 2,3,4三层美式金领主题百货最佳

三层 百货7000平方米主题商场jcpenny或国内著名白领百货商店 1000平方米特色餐饮,白领音乐巴,SPA 美式主题百货,填补深圳空白;台湾咖啡语茶

二层 百货7000平方米 国内著名白领百货商店 1000平方米特色餐饮 上海连锁餐厅

一层 精品步行街,旗舰品牌店7000平方米 尖端电子产品:SONY、三星专卖店 成都谭鱼头1000平方米特色咖啡店星巴克

负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 国际名店5500平方米 白领音乐吧及音像店1500平方米,引进KFC及面点王

负二层 2000平方米左右美食广场,深圳书城宝安店1000平方米(图书音像),利用等待地铁的便利,休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。 中华饮食文化广场荟萃:广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色,湖南大酒楼 1.1万平方米停车场

负三层 停车场 15000平方米停车场所

地下停车总面积26000 停车数量1000辆

四. 招商团队建设及其约束激励

招商组织架构图:

国外招商

以营销部商业项目组为核心,吸纳优秀招商人才。

要求配备两名招商人才,一名负责国内外主力店招商,一名负责国际名牌店铺招商,其中一名能够胜任英语口译更佳。

委托专业招商:例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精,和普通行政

管理存在很大区别,招商人员不需要整天坐在办公室,衡量招商人员的主要业绩在于招商成果,招商人员需要保持连续性,因此需要良好的激励措施。

为了降低招商成本,鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策,建议招商奖励政策:

略由于招商人员使用长途较多,建议招商人员通讯费用给予报销。

通过考察多个购物中心招商做法,奖励费用从招商活动预算中出。约束措施:对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家,可以采取顾问费方式,奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。

我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用,因此采用内部激励机制能够成功完成任务,有两个好处:1.降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。

五. 招商时间安排

销售周期 酒店式公寓销售 收回整个投资

六. 招商地点与招商活动

深圳:本地品牌招商

-----举办国际招商新闻发布会议

-----确定设计中标单位签约仪式

-----商业广场设计招标新闻发布会,邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。

-----招商新闻发布会,招商大会,奠基仪式要形成连续的宣传声势。

------参加或组织零售专业论坛,与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。

七. 招商及租金策略

将招商作为一个大的项目来严密管理,建立整个项目的知识框架体系,合理进行作业分解。

总的策略是:提前进行主力店招商,后进行零散品牌招商。

购物主力店招商由我公司独立完成, 餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。

国际名店招商,我公司完成30%,70%可以委托中介公司招商。

1. 娱乐招商

主力娱乐演艺中心,要引进知名娱乐公司,同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。

娱乐先行,满足大商家聚集人气的要求,尔后完成大商家招商。

联盟策略:

与大型零售商建立策略联盟,整合商业资源;

与电视台建立电视购物联盟。

与大型投资基金建立相关联,为未来整体出售奠定基础,提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。

2. 日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业 首先去上海考察整个商场特点,分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系,与北京王府井百货等重点联络。我们将整个消费群体特点,品牌结构对比,项目简介,项目优势等资料给对方。

国内主力店招商策略

以儿童翻斗城等作为吸引人流业态,以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。

正中商业广场租金策略

八. 招商费用估算

招商费用使用原则:

把握招商节奏,初期费用严格控制,

集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.

根据招商效果进行及时调整.

招商宣传费用 招商手册与导示系统 20万元

招商广告 90万元

招商活动 80万元

小计 170万元

招商摸底与招商谈判差旅费用 各大城市招商调研摸底及考察费用 10万元

专业招商人员费用

(国际名店招商) 两名优秀招商人才

相关工资待遇 45万元

主力店拓展部 招待费用 5万元

招商委托费用 计算方法:一个月招商面积的租金 5万×40元=200万元 50万元

开业宣传费用 包括开业活动,广告宣传等 100—200万元

总体预算 400—500万元左右

九、盈利模式的思考

前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力,营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察,借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验,我们提出如下盈利模式:

1. 前期资源

整合的水平和能力决定了项目定位,建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源,为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源,树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。

2. 酒店式公寓全部出售,通过公寓出售回笼全部资金,在第一阶段保留商业物业,通过商业物业实现低成本融资目标。

3. 正中广场购物中心要立足可持续经营,通过长期现金流收益,奠定正中集团20年稳健发展的基矗

4. 整体出售优于部分出售,因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。

十、正中商业广场管理方案

1.管理体系构思

正中商业广场管理体系

在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商,根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌,匹配优质的专业商业营销服务。

2.正中商业广场商业管理的主要内容

购物中心的经营管理水平关系MALL项目开发的最终结果,我们必须按照可持续发展的战略,稳步提高管理水平。

由于MALL在我国是新生事物,由于MALL管理的复杂性,因此,成立MALL专业运营管理公司成为必然。

选择专业管理公司,完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式,缺点是管理成本较高,不利于人才本土化。

国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团,托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。

如果选择国外专业管理公司作为顾问,发展商成立商业管理公司,吸纳更多优秀专业人才相结合,优点是有利于过渡,有利于逐步本土化,培养训练本地人才。

经营期间的商业管理主要包括四个方面:租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。

由于大型购物中心培训人数多,培训工作量大,因此,必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额,培训部门可以投入50万元培训费用,主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。

十一、正中广场购物中心的全年商业营销

正中商业广场开业时机与开业策划

建议选择2017年5月1日作为开业时机

.开业策划

开业策划是购物中心最重要的里程碑,开业策划至关重要,需要做好如下工作:

(1)提前进行预热宣传,保证有足够多的客流量,确保包括主力店在内的80%商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈,主力店未开业零散商铺不宜首先开业。

(2)针对人流量大等特点,提前请其它物业管理公司提供人力支持。

(3)做好现场的环境管理,设立美观明晰的导示系统。

(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。

MALL开业后营销工作的三个思路

1. 精心制定全年营销计划,以体验营销理念为出发点

MALL营销在占有经营过程中占有重要地位,从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看,营销与招商同样重要。

制定营销计划要考虑如下因素:

[1]消费者的需求和消费偏好。

[2]地域文化特点以及价值导向。

[3]竞争对手的情况,本公司在竞争中所处的地位和资源情况。

[4]根据年度销售目标确定营销费用,例如销售额为10亿元,营销费用可以达到1000万元以上。

[5]团队建设的目标和培训计划。

2. 具备大型客户营销互动组织能力,要求具备强大的营销项目管理能力

营销部门的团队建设至关重要,营销人员写出策划方案只是第一步,大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型MALL的营销部门典型组织架构如下:

MALL营销部门组织架构

营销总监作为营销部门的主要领导,应该帮助本部门员工作职业生涯规划,对他们的优点与缺点非常了解。

3. 文化营销为主线,深入社区营销,推拉营销模式结合

从传统的价格战到文化营销为主线,这是国内价格战以后人们的普遍共识,由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比,休闲娱乐、健康养生占有相当比例,因此也不适合单纯采用价格促销手段。

深圳正中商业广场作为中型地铁上盖MALL购物中心,餐饮娱乐休闲面积较大,自身有大型广场,可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目,丰富人们的业余生活,提高城市居民的生活质量。正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案,并征求消费者意见,让动感之城充满欢乐与温馨,将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合,反映特区文化特点,不仅满足本市居民需要,而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:

1. 做好整个购物中心导示系统,让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀,卫生间等服

务设施标志醒目。

2. 市场调研工作

2017-2017年的市场调研工作将给予加强,争取在美国AC尼尔森公司市场调查顾问的指导下,建立完善的商业调查模型,从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。

在市场情报收集方面,加强对主要竞争对手的研究工作,在大型促销活动中,进行促销效果调查,对于媒介广告效果与专业调查公司合作,减少无效广告的投放;在供应商满意度调查方面,同样要给予重视,作为领导制定采购政策依据。

3、营销策划

针对同类购物中心2006—2017年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估,对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在2017-2017年策划中突出创新与文化内涵,注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中,要采取反策划工作,主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度,而且要写出四篇重点文章,在行业内产生深远影响,突出正中商业广场购物中心的美誉度。

4、企业形象宣传与公益活动

大型MALL是城市商业文化荟萃之地,代表一个城市区域的形象,MALL企业形象宣传要多做一些公益活动,树立健康文明,社会责任感强的形象。

收取客户宣传费用之前,要做好商户代表的思想工作,通过管理公司的努力和奉献精神,得到广大商户认同。

十二、正中广场商业服务体系

1、大客户服务

大客户占有50%以上的销售额,因此,大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。

大客户类型:大型企业单位,政府机构公务员群体,银行证券金融机构白领消费群体。

将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心,下面设有大客户小组,重点跟踪服务大客户,同时与营销部配合,推出有针对性大客户促销活动。

大客户档案管理系统隶属公司CRM系统,单独建立科目,大客户档案重点管理,作为个性化文化促销服务的依据。

公关经理负责与大客户部门及办公室,大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系,配合大客户公司开展企业文化活动,通过批量购买,为大客户员工降低购物成本,享受更多休闲娱乐。

与传统百货不同,类似正中商业广场这样的区域MALL,具有室内文化表演舞台,也具有室外文化休闲广场,方便大客户开展企业文化活动、集体购物,休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节,下面是投诉处理流程:客户投诉处理流程

物价部门 由营运部门通知招商部门,招商部门按照上门种类负责协调供应商

服务水平投诉由楼层经理负责处理,严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

2、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作,主要包括五个方面:承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。

鉴于新开业MALL的特点,收租金过高,不利于招商,收租金过低,不利于发展商的资金收回,因此,建议采取如下租金政策:

基本租金+少量销售额扣点,扣点部分直接与经营业绩挂钩,有利于统一营销,有利于调动各个方面积极性,有利于增加商户以及商业经营公司收益。

日常物业管理:装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。

现代购物中心对物业管理提出了特殊要求:

(1).高标准卫生管理 对现代购物中心要进行高标准卫生管理,公共设施要进行严格的消毒处理,公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

(2).绿色装修的统一管理

与装饰协会联合成立绿色装修管理小组,对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修

管理,首先公布装修整体规划方案,重点提供服务,举办绿色装修讲座,宣传绿色装修知识,为商户提供便捷性服务,从整体上把握装修风格,确保格调高雅。

装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调,减少对其他营业区域的干扰,确保正常营业。

(3).为客人提供一站式服务,一个服务台、一个电话统一对外,服务中心负责协调内部事务,避免浪费客户时间

(4).高标准管理各个停车场,鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定,物业管理公司责任重大,要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失,需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

(5)商场物业管理采取新型举措,根据韩国专家建议,突出为顾客服务,改变传统的保安模式,不能给顾客被监视的感觉。

商业地产招商计划书案例2017-12-26 16:40:43 | #2楼回目录

商业地产招商计划书案例

一. 项目介绍:

温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的,该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市,是句容市政府2004年重点标志性工程,占地面积200亩,处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈,是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市常该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米,商铺面积达80000平米,仓储面积35000平米。

二. 产品定位优势:

温州商贸城坚持以市场为龙头,以产业为依托,以物流为基础,来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济,它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势,也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求,它高起点的定位、规划,超前的建设理念,长远经营思路,是本地区一个融规范化,品牌化,专业化为一体最大的综合市常经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等,将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外,工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

三. 交通概况:

本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车,平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程,距离南京市区只有40分钟车程。

四. SWOT分析:

1、S——优势

(1)地段——离句容市城市中心只有1.2公里,规划的物流商贸区域,对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。

(2)交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班,10路车离项目只有5分钟的路程。

(3)口碑——项目为句容市政府招商引资项目,2005年10强民营企业,2006年消费者信得过企业。

(4)物业——项目占地面积200亩,该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米,商铺面积达80000平米,仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市

常(5)配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场,还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域,配套设施较为完备。

(6)品牌商家入驻——一期,二期成功引进马可波罗瓷砖,冠军陶瓷,麒麟床垫,全友家私,皇明太阳能句容总经销,世友地板句容专卖店 嘉宝莉油漆句容专卖,品牌影响力强大。

2、W——劣势

(1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

(2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度,目前新市场开始需要一定周期的培育。

(3)项目临104国道道,车流快,人流被阻隔,有碍人气的聚集和商气的形成。

(4)项目居句容市区以外,区域商业网点分布较稀,商业氛围不足。

3、O——机会

(1)经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低,有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升,大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

(2)政策因素——国家宏观经济调控失当,造成房价一路高升,给投资者带来了商机。

(3)市场因素——随着经济复苏,人均收入大幅度提升,消费水平提高,消费能力和消费总量迅速增长,商业行业日益兴旺,商业地产开发前景也越来越美好。

(4)区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区,本项目正符合本区域发展,在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。

(5)现行的产权式商铺推广模式,可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。

4、T——威胁

(1)国家相关法规明确规定“禁止返租”,而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。

(2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传,使本项目在推广中无法将信息传达到位。

(3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制,银行利息不段上调。

(4)招商难度大,开业时若无大量商户进入,商场经营会遭致失败,还有可能引发市场危机。

(6)商业市场竞争激烈、经营困难,若不能盈利或保本,将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。

五.九大卖点分析:

①、地段前景

本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心,周边规划有大规模的住宅区,西门商务区将有11万人口入住,未来升值潜力无限。温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、多个大中型居住区。

②、规模超大:总建筑面积近12万平米,是句容市规模最大的建材装饰市常

③、业态齐全:市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等建材家俱一应齐全;二楼家俱现已全部招满。

④、仓储充足:物流、餐饮、娱乐、工商、技监、商务等配套,让业主和顾客可享受到更高品质和快捷的服务,并设有35000平方米的超大仓储。

⑤、停车便捷:6700平方米的大容量停车场,使得一般市场停车难的问题得以解决,市场交通组织极为便捷,颇具前瞻性。

⑥、实力开发:开发商拥有近十年的商业地产开发、经营管理经验,资金实力雄厚,为市场的长期兴旺提供最好的保障。

⑦、交通便利:距离句容市中心800米,交通便利;

与南京、镇江、丹阳等城际道路异常便利;(尤其是南京都市圈)

通过沪宁高速、宁杭高速、104国道等快速连通长三角经济圈。

⑧、重金推广:经营商投入数千万巨额资金,将市场在句容市区及下属各大乡镇推广,致力于带来消费人潮,做旺市场经营。

投入媒体:10多块户外广告、全年句容电视台黄金时段、全年江苏广播电视报、市中心公交车身广告、市场专用网站、多频率短信平台、社区装修行情夹报等。

⑨、优惠政策

◆本次招商期间,招租商铺免租一年;

◆知名品牌入驻,免费提供广告宣传一年;

◆地方税收和工商管理费按全市最低标准收取;

◆为经营户代办各种经营证照;

◆为经营户办理子女如住户口、入托、上学手续;

◆ 协助品牌经营户办理银行贷款手续,并可提供贷款担保。

六. 招商人员工作安排及工作责任分布:

招商总指挥(罗祖秋): 主要负责招商指导及检查

招商副总指挥(罗宗隘):主要负责招商细则的实施监督及大客户的谈判成交

招商顾问(陈平):主要负责招商时对于项目情况的解答

招商助理(姬霞):主要负责招商时合同的签订及档案的管理

招商经理(虞勇):主要负责招商工作的实施招商人员的培训,及普通客户的谈判。

招商专员:(李淑婷,戴天,王盛,崔恒丽,锻炼):主要负责招商客户的接待,介绍,谈判,办理手续,回访客户等工作。

七. 招商政策:

商铺租赁:1. 一期商铺租金0.8元/平米/天

2. 二期商铺租金0.8元/平米/天(租一年送半年)

3. 三期商铺租金0.8元/平米/天(租一年送一年)

仓库租赁: 1. 仓库租金为0.3元/平米/天

八.岗位职责:

招商部职责

一、 部门本职:

1、组织及负责整个商城的招商工作:市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动;

2、负责招商洽谈工作,进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。

二、 主要职能:

1、 计划安排:编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;

2、 业务开展:对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;

3、 规范制订:对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理 制度;

4、 检查考勤:对本部门所管业务进行监督、检查和考核;

5、 资料管理:对本部资料进行管理;

6、 工作协调:协调与公司各部门的关系;

7、 市场拓展:开展对外客户洽谈招商工作;

8、 工作报告:向总经理提交部门工作报告;

三、 管理范围:

部门本职所管理业务范围。

四、 工作要求:

1、 本部人员要严格遵守公司的各项规章制度;

2、 要经常深入市场基层,了解市场形势,搜集信息,提出计划方案及实施策略;

3、 将以顾客服务为中心作为工作原则,高质量完成好本职工作,促进公司整体管理服务水平的提高;

4、 对于应由本部解决的问题,必须在一日内给予明确答复;

5、 同事之间,分工不分家,分职不分责,齐心协力完成工作。

招商部经理:

一、 岗位职责:

1、 履行领导所指派的工作;

2、 负责制定招商工作计划及目标;

3、 根据招商计划及目标,制定相关招商工作方案,落实及实施各项招商方案,统筹本部人员联系客户,并洽谈招商细节;

4、 建立及健全招商各项管理制度及实施细则;

5、 评估部门下属各人员的工作业绩;

6、 评估各项招商方案的工作效果;

7、 定时向上级汇报招商工作情况;

8、 定时开展市场调查工作并及时汇总上报;

9、 建立完整的一套招商资料库。

二、 领导责任:

1、 对部门工作目标的完成负责;

2、 对下属人员的工作质量、服务水平负责;

3、 对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。

三、 主要权限:

1、 对本部门的工作有建议和领导权;

2、 对本部门下属人员有工作调配建议和任免建议权;

3、 对本部门下属人员有管理、监督、检查、考核和奖罚款建议权。

招商专员:

一、 岗位职责:

1、 履行招商部经理所指派的一切工作;

2、 负责招商工作,执行可行的招商方案,联系客户,洽谈 细节,并负责各项招商细节工作;

3、 根据招商需求,开展市场调查及分析;

4、 建立客户信息资料库;

5、 向上级反馈信息。

九.答客问:

一、公司篇

1. 本项目的开发企业及简介?

答:江苏奔宏置业有限公司,该公司经营市场多年,实力较强,有20年经营建材经验。

2. 本项目房地产开发有限公司具备何种开发资质?它的经营期限多久?

答:二级资质。

3. 本项目的物业公司?有过那些管理经验?

答:温州商贸城物业公司。

4. 本项目的商业管理公司?有过那些管理经验?

答:凭现有经营状况加以完善。

5. 本项目的建筑施工单位?工程监理公司?

答:开发区建安总公司,镇江方圆监理公司。

6.24小时招商热线

答:0511——87283333 87280678

二、产品篇

1、本项目的名称?政府对本项目的评价。

答:温州商贸城。本项目开发商2005年被评为“十强”民营企业,市政府把本项目定为重点项目,有关工商、税务做最大优惠。

2、本项目的地理位置?

答:句容市西环路与104国道交汇处西南角。

3、本项目的项目规模多大?

答:总占地200亩,总建筑面积115000平方米(包括8万平方米的商铺及35000平

方米的仓库和加工区。

4、本项目的相关政府批复如何?(五证)

答:见售楼处墙面。

5、本项目有没有停车场?多大?停车需收费吗?

答:有6700平方米的停车场,至少两年内不收取停车费。

6、本项目的国有土地使用年限有多长?

答:40年。

7、项目一共分几期开发?目前正在招商的是哪期?

答:分三期开发,目前在招商的是三期。

8、项目三期于何时开工、何时竣工?

答:07年10月至08年6月

9、项目三期将于何时交付?项目整体何时交付能够投入使用?

答:在建工程于08年8月8日交付,

10、 项目采用什么结构?其建筑耐久性如何?抗震度为多少?

答:框架结构,耐久性佳(50年),7度。

11、 铺位之间采用什么材料分隔?其防水、防火、隔音效果怎么样?分隔墙的厚度有多少?

答:用防火防水材料分隔,隔音效果佳。

12、 项目主体外墙采用什么材料,以什么颜色为主色调?

答:三色外墙砖及局部涂料。橘红色。

13、 项目三期交付装修标准是怎样的?

答:外墙:瓷砖、涂料,内墙:涂料,顶棚:涂料,地面:水泥地面,门窗:铝合金。

14、 本项目有哪些消防设施?

答:自动喷淋、消防栓、灭火器。

15、 项目商铺的面积(包括分摊面积)、面宽、进深、层高为多少?

答:沿西环路两栋商铺一层开间:4米;纵深:24米;层高:5.4米;

内街商铺一层开间:4米;纵深:9米; 层高:4.6米,共20栋;

纵向两栋商铺:一层开间:4米;纵深:14米; 层高:高为5.4米。

16、 项目内部主干道的宽度?次干道的宽度?市场内南北向道路宽度?

答:24米主干道,12米的两次干道,9米的市场通道。

17、 项目有几个出口?在项目的什么位置?

答:3个入口,如图所示。

18、 对于店铺的装修,市场有没有规范和要求?业主在装修过程中,可否改动内部结构?

答:内部结构不可改动,如需改造经市场部同意,外观统一。

19、 是否有仓库和加工厂?是买还是租赁?

答:有35000平方米的仓库和加工厂,是租赁。

20、 业主是否可以自行将商铺隔两层?

答:可以。

21、 2004年政府重点工程,是否有相关文件可以证明或报纸摘要,政府配合程度如何?

答:附政府相关文件。

22、 项目的水,电,通讯是不是直通到户?是不是一户一表?店铺用电多少瓦?是两相电还是三相电?水、电费收取标准?

答:是的,是的,商铺一般是两相电,可以接三相电。

23、 项目商铺二楼可不可以居住,是否通管道煤气?

答:可以,没有通管道煤气。

24、 购买商铺是否可以办理户口?在哪里办理此项业务?

答:可以,开发商包办。

25、 市场要收取的相关费用及标准?

答:房租、水电费押金(1间500元)。一年内不收取物业管理费。

26、 句容整体规划?尤其是本案所处区域西区的规划?

答:如图所示。按市委、市政府多项会议定位:西门商贸物流区(商业市场群)。周边亦规划居住用地。市西北规划工业园区。目前在建小区有黄金坝经济适用房小区,和红太阳小区。

27、 你们所讲的一站式购物是什么意思?

答:“一站式”服务最先萌生在欧美,其后迅速扩展到全球,全面提供各种服务的“一站式”服务理念开始流行。“一站式”服务的实质就是服务的集成、整合,既可以是服务流程的整合,也可以是服务内容的整合。家居“一站式”购物广场,在这里能买到与建家、装家、饰家有关的一切需求。

28、 我能否按照自己的需要设计门头招牌?

答:须符合市场统一管理要求。

29、 项目周边是否有银行、医院、邮局、商业网点(超市)等?

答:是的,104国道向东一农业银行,对面有便民超市及一些小超市,到华阳南路相当近有人民医院、商业网点、邮局等。

30、办理营业执照需要提供哪些数据?

答:包办。身份证、照片、购房合同(租赁合同),费用购房的交219元,租房的交419元。

31、税务登记证如何办理?费用多少?

答:包办。身份证、照片、营业执照复印件、购房合同(租赁合同),工本费125元。

32、项目是主要是什么人来购买的?

答:外地及本地的自购自营户,以及本地一些机关、公务员购买。

33、老城区到本项目,有几路公交车可以直达?若喊出租车的话需要多长时间,有几

答:2路公交车可直达,喊出租车两分钟即能到达老城区。

34、市场内部软件是否能够配套(如业主的门面市场卫生市场的导购牌)

答:

35、商铺有经营限制吗?经营区位是怎样划分的?

答:是的,严格按照业态区域划分经营。准确的见图纸。

36、若现阶段招商客户要入驻是否有地方入驻?

答:有的,目前一期,二期都有地方可以入住

37、对于大品牌,大客户优惠政策是否有弹性?

答:可以根据具体情况汇报到公司如有需要可以考虑

38、市场H栋业态规划有无确定?

答:暂时定为钢材,铝合金管业类

39、三期二楼确定做什么?(若二楼出租,租金是多少?是否和一楼政策一样)

答:

40、若经营业主资金周转出现问题时,提出贷款要求,商贸城是否可以提出担保?

答:

39、 对与交通不方便(商贸城是否可以解决)

答:

40、 现在签合同是一年一签.若有客户提出一次性签三年合同是否可性?

答:

41、 若客户想自建仓库.库房费用这么算?年限是多少?

答:

45、目前商贸城已进驻品牌:

陶瓷、洁具:冠军瓷砖、罗马瓷砖、马可波罗瓷砖、蒙娜丽莎瓷砖、金朝阳瓷砖、裕成陶瓷、佳美施瓷砖、金牌亚洲瓷砖、威尔斯瓷砖、欧美陶瓷、鹏偌陶瓷、意堡罗瓷砖、箭牌卫寓亿路洁洁具、冠珠、天纬、中盛、美陶、新辉雅、兴辉、皇冠、金洲园、奥斯玛、威俊等;

地板:世友地板、格尔森地板、大自然地板、黑骑士、罗伦特、惠尔、格莱仕等;

油漆:嘉宝莉油漆、3A漆、三棵树、天利油漆、上峰油漆等;

灯具:欧普灯具、百利通灯具、启源灯具等;

太阳能:皇明太阳能、世界阳光太阳能等;

门业:春天门业、扬子门业、晨丰门业等;

木业:莫干山贴面板、龙牌石膏板、韩宇贴面板等;

家具:全友家私、雅宝家私、欧兰迪雅家具、喜临门床垫、掌上明珠家具、双虎家具、吉斯床垫、天鹅床垫、喜梦喀床垫、爱因斯堡床垫、香格妮丝床垫、大鹏布艺沙发、安迪雅家具、赛华居家具、麒麟床垫、美思达真皮沙发、万紫轩真皮沙发、亿利来真皮沙发、罗曼真皮软床、情人岛软床、斯可馨沙发、欧宝沙发、凯王沙发、金尔康沙发、亚太沙发、布尔卡诺沙发、森海餐桌、巨桑餐桌、亿家美媒餐桌、长江办公、江泰办公、屹达办公家具等;

商业地产招商计划书2017-12-26 16:38:50 | #3楼回目录

[商业地产招商计划书]

商业地产招商计划书

一、确立目标

招商策划是招商过程的第一步,那么,招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目标,商业地产招商计划书。只有目标确立了,策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面:第一,要达到的目标是什么;第二,围绕目标进行随后的一切工作;第三,目标是否得到了实现。比如,要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中,首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会,我们或者是要让世界了解我们的投资环境,了解我们的优惠政策,提高我们的知名度;或者是推出多少项目。目标确立之后,随后要围绕目标搜集各种资料,制定各类方案,最后检查目标是否得到了实现。

二、广泛搜集各方面资料

招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息,获取情报。信息收集对招商工作来说,显得尤为重要。从一定程度上来说,招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广,就有可能获得较多的招商机会,取得较好的招商成绩。如果信息闭塞,与外界交往甚少,要想招到较多的项目是不可想象的。

因此,在招商策划中,收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:第一,既要注重信息的针对性,但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时,事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息,但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。

这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。第二,要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变,信息交换日益频繁,信息流量不断增加,获取信息的方式也在不断更新。

我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。第三,要对信息及时加以处理,并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的,一定期限内信息才有价值,过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力,对信息进行深加工,从而使信息的价值量大增。

三、制订各类招商方案

制订方案是招商策划的一个重要程序,因为方案的优劣直接影响招商策划后几个程序的进行,直接关系到招商效果的大校因此,必须极为重视招商方案的制订这一环节。 招商方案的制订要考虑两个因素:一是方案的可行性,二是方案的可选择性。

制定招商方案要切合实际,制订的目标要能够实现,或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋,不切实际,制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性,就是指要同时制订各类方案,以利于决策人物能比较选择其中最优的方案,工作计划《商业地产招商计划书》。为什么要同时提出各类招商方案?这是因为方案的提出与实施之间有一个时间差,在这个时间差里,可能会由于政策、市场或政治、军事、文化等因素的变化而使整个招商环境发生改变,从而使原先制订的招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商方案,当一个方案不可行时可以实施另一个方案,这样就能化被动为主动。比如,在策划海外的新闻发布会时,可以预先提出在美国、德国或日本举行等几类方案,以利比较选择。

四、比较选择各类方案

各类招商方案提出来了,比较选择其中最合适、最理想的方案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得好,继而进行的招商工作就有可能取得好的成绩;

如果方案选择不当,就会影响效果。

那么,如何比较选择各类招商方案呢?第一,要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一致。前面已经提到,招商是一项系统工程,我们对本地区、本单位的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位,在组织一项具体的招商活动时,首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标相一致。第二,要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案的科学性和创造性有关,也与外方的政治、经济、宗教、文化、地理等因素有关,要选择双方有良好合作意向,把握较大的招商对象。第三,要选择成本较小

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